Se økonomernes bud: Sådan bliver boligpriserne i 2025

Boligmarkedet i hovedstadsområdet har spillet med musklerne i 2024. Det har langt hen ad vejen ignoreret modvind fra relativt høje renter samt en skattereform, der har medført højere skatter til nye ejere af ejerlejligheder og huse i dyre områder. Nu er spørgsmålet, om musklerne begynder at syre til, eller om boligpriserne har tænkt sig at fortsætte med at tonse derudad i samme tempo, som de især i hovedstadsområdet har gjort i det forløbne år. Hvis de gør det, kan der komme skrappere krav til at kreditgodkende boligkøbere for at begrænse deres risiko for at spænde buen for hårdt, advarer en cheføkonom. Her kommer de bedste bud på udviklingen på hus- og lejlighedsmarkedet i 2025 fra de ledende boligøkonomer hos de fire udbydere af realkreditlån. Deres bud kan sammenlignes med den seneste prognose for prisudviklingen i regeringens Økonomisk Redegørelse i forrige uge. Den lød på, at huspriserne på landsplan forventes at stige med 3,3 procent i 2025 og 3,0 procent i 2026. Det er en opjustering i forhold til den tidligere prognose. Men boligøkonomerne i finanshusene tror alligevel på endnu højere prisstigninger. Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark: Netop fordi boligmarkedet har vist uventet stor fremgang gennem 2024, har cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig skruet op for sine forventninger til udviklingen i 2025. »Tidligere har vi ventet, at huspriserne på landsplan ville stige med i omegnen af 2,5 procent i 2025, men vi venter nu, at huspriserne samlet set vil stige med i omegnen af 4,0 til 5,0 procent i 2025,« oplyser han. Og fremgangen skyldes især den høje beskæftigelse og en stor fremgang i reallønnen for danskerne. »Endelig hjælper det også, at realkreditrenterne har været faldende gennem 2024 og også ventes at have en mindre pil ned i 2025,« vurderer Christian Hilligsøe Heinig. Cheføkonomen holder skarpt øje med det københavnske boligmarkeds udvikling og især den historisk høje boligbyrde for københavnske ejerlejligheder. Den modvirker opadgående priser, mens der omvendt er en stadig strøm af boligkøbere med kurs mod København – hvilket sammen med de senere års begrænsede byggeri af nye boliger strammer grebet om køberne. Og det kan få konsekvenser, mener han. »Hvis boligpriserne i København fortsætter videre opad i pæn fart i 2025, så kan det ikke afvises, at der atter kan komme debat om mulige indgreb, der skal dæmpe boligefterspørgslen i »vækstområderne«,« siger Christian Hilligsøe Heinig. Finanstilsynet forsøgte i 2016 at dæmpe udviklingen i hovedstaden ved at skærpe kravene til at kreditgodkende boligkøbere i såkaldte vækstområder. Det er kommunerne København, Frederiksberg, Dragør, Tårnby, Albertslund, Ballerup, Brøndby, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Høje-Taastrup, Ishøj, Lyngby-Taarbæk, Rødovre, Vallensbæk og Aarhus. Chefanalytiker Lise Nytoft Bergmann fra Nordea Kredit: Den erfarne boligøkonom i Nordea Kredit ser også lyst på boligernes prisudvikling i de kommende år. »Danskerne oplever i øjeblikket en stigende købekraft som følge af den faldende rente, og at inflationen er kommet under kontrol. Samtidig er beskæftigelsen høj, og mange husejere har oplevet faldende boligskatter i 2024 og har udsigt til et yderligere fald i 2025,« giver hun som begrundelser for sin optimisme. Prisudviklingen på boliger har jævnligt givet anledning til forvirring, fordi den kan opgøres på to måder. Man kan sammenligne priserne ved indgangen og udgangen af det pågældende år, eller man kan sammenligne den gennemsnitlige pris for et hus i 2024 med den gennemsnitlige pris for et hus i 2025 – og det er den metode, de fleste prognoser benytter. For husenes vedkommende forventer Lise Nytoft Bergmann, at det gennemsnitlige enfamiliehus vil stige med cirka 3,9 procent i 2025 og med yderligere 3,5 procent i 2026. Det svarer for et gennemsnitligt hus på 140 kvadratmeter til en værdistigning på 90.000 kroner i 2025 og 85.000 kroner i 2026–175.000 kroner i alt over begge år. Ejerlejligheder vil ifølge Nordea Kredits prognose også i gennemsnit stige med cirka 3,9 procent i 2025 og med yderligere 3,5 procent i 2026–altså stort set samme stigning som huse. Det vil for en gennemsnitlig 80 kvadratmeters lejlighed give en værdistigning på 106.000 kroner i 2025 og 99.000 kroner i 2026–205.000 kroner i alt. Priserne på lejligheder har ellers løbet hurtigere end huspriserne i de senere år, med hovedstadens lejligheder i front. Men nu tror Lise Nytoft Bergmann altså, at de kommer til at følges ad. »Det skyldes de allerede høje priser på ejerlejligheder kombineret med den forholdsvis høje lange rente. Der er mange førstegangskøbere på ejerlejlighedsmarkedet, og de har ofte brug for et stort lån, når ejerlejligheden skal finansieres. Renteniveauet har derfor ekstra stor betydning på ejerlejlighedsmarkedet,« mener hun. Desuden har boligskattereformen gjort det dyrere at bo i mange ejerlejligheder for nye købere, hvilket også trækker nedad i priserne. Det trækker til gengæld lejlighedernes priser op, at der stadig er stor lyst til at bo i byen, ligesom befolkningsudviklingen i de kommende år medfører flere 30- til 39-årige, der typisk er førstegangskøbere. Afdelingsdirektør Mikkel Høegh fra Jyske Realkredit: Med prisstigninger på henholdsvis 3,3 og 3,4 procent i 2025 og 2026 ligger Jyske Realkredits forventninger også over regeringens. Men afdelingsdirektør Mikkel Høegh understreger, at der bliver store geografiske forskelle. »Der vil være områder i landet, hvor huspriserne står stille, og der vil være andre områder, hvor huspriserne stiger noget kraftigere. Parcelhuskvarterer omkring de større byer, hvor man nemt kan transportere sig ind til byens kerne, vil opleve kraftigere prisstigninger, og der vil være steder, hvor man vil se prisstigninger på 5,0 procent om året,« vurderer han. Mikkel Høegh peger på, dels at lejlighedsmarkedet hurtigt har rystet de nye ejendomsskatter af sig, dels at byggeriet er gået noget i stå, så der ikke kommer mange nye boliger til salg i de kommende år. »Derfor vil lejlighedspriserne generelt også være stigende. Vi forventer prisstigninger på op mod fem procent om året,« siger han og påpeger, at boligmarkedet har »medvind på stort set alle gynger og karruseller«. Det vil sige faldende rente og stigende lønninger, som tilsammen kan udløse ekstra købekraft til boliger. Dertil kommer høj beskæftigelse, så flere vil have indkomst til at købe. »Sidst, men ikke mindst, oplever fire ud af fem boligejere skattelettelser. Så alt i alt er der medvind.« Lidt malurt i bægeret er der dog på det helt dyre boligmarked med boliger fra ti millioner. »De vil opleve, at den næste ejer skal betale noget mere i skat, hvorfor den nuværende ejer formentlig må tage et vist tab ved salg. Vi forventer derfor, at liebhaverboligmarkedet i 2025 vil skulle igennem en vis pristilpasning,« mener Mikkel Høegh. Seniorøkonom Svend Greniman Andersen fra Nykredit: Nykredits talsmand på boligfronten peger på den voldsomme bølgegang på boligmarkedet i de seneste år. Danskernes bolighandler eksploderede under coronapandemien, og boligpriserne steg mere, end de fleste økonomer forudså. Så ramte høj inflation og medførte nogle af de hurtigste rentestigninger siden 1970erne og en kraftig opbremsning på boligmarkedet. Handelsaktiviteten dykkede, og boligpriserne faldt i omegnen af ti procent på landsplan. Men markedet vendte hurtigt rundt, og der skete en opblomstring på især det københavnske ejerlejlighedsmarked, hvor mange handlede inden nytår for at sikre sig en uændret skat, når de nye boligskatteregler trådte i kraft 1. januar 2024. Svend Greniman Andersen peger på den stærke danske økonomi som hovedårsag til de stigende boligpriser–herunder måske især den enkelte danskers robuste privatøkonomi og sikre jobsituation, som han forventer fortsætter. »I Nykredit forventer vi kun svagt stigende arbejdsløshed i hvert fald til og med 2026. Erfaringen fra de seneste år viser, at netop arbejdsløsheden er afgørende for boligmarkedet,« påpeger han. Desuden har boligkøbere oplevet faldende renter gennem 2024, og Nykredit forudser samlet set også stigende boligpriser–dog i vidt forskelligt omfang på tværs af boligtyper og landsdele. Der er nemlig modsatrettede kræfter på spil, der trækker i boligpriserne. For huses vedkommende er den såkaldte boligbyrde–andelen af indkomsten, der går til bolig–trods en stigning ikke høj historisk set. Det giver især i Syd-, Vest- og Nordjylland og på Vest- og Sydsjælland et godt udgangspunkt for stigende huspriser. Omvendt kan det trække den anden vej, at netop disse landsdele oplever fraflytning og en stigende andel ældre borgere, der ikke ønsker at bo i et klassisk parcelhus. Omvendt søger mange danskere mod byerne og ejerlejligheder, som i år er steget mere end husene. Og der er udsigt til, at prisstigningerne fortsætter. »I København er udbuddet af ejerlejligheder til salg lavt, og det er sælgers marked i mange henseender. De gode udsigter for hovedstaden skyldes en vedvarende befolkningsvækst. På trods af, at mange københavnere søger uden for byen i jagten på en bolig, så mere end opvejes det af tilstrømningen fra udlandet,« vurderer Svend Greniman Andersen og peger desuden på, at byggeaktiviteten i hovedstaden toppede i årene op til og under pandemien, og at den nu lavere byggeaktivitet er med til at holde udbuddet af boliger nede. Anderledes ser det ud i byer som Aarhus og Odense. Her er befolkningerne også vokset, men væksten i byggeri har været endnu højere. Prisudviklingen på ejerlejligheder er derfor mere afdæmpet i Aarhus, og den udvikling forventer Nykredits økonom vil fortsætte i de kommende år. https://www.berlingske.dk/dine-penge/se-oekonomernes-bud-saadan-bliver-boligpriserne-i-2025